Sí, la tasación podría aumentar el valor de una propiedad cuando identifica el mayor y mejor uso del inmueble.

Muchas personas creen que una tasación solo determina cuánto vale una propiedad. En realidad, una tasación profesional también debe responder una pregunta mucho más importante: ¿se está valorando el inmueble por lo que es hoy o por el máximo potencial que realmente tiene? La respuesta puede representar diferencias de millones de pesos y es uno de los principios fundamentales de la valoración inmobiliaria.

Este concepto constituye uno de los pilares de la valoración profesional y está presente en los Estándares Internacionales de Valoración (IVS), publicados por el International Valuation Standards Council (IVSC). Su aplicación permite identificar el uso que genera el máximo valor para una propiedad dentro de un contexto legal, físico y económico determinado. Un inmueble se analiza por sus condiciones actuales y por el potencial que puede desarrollar de manera objetiva y demostrable.

1.     Un principio esencial

El principio de mayor y mejor uso parte de una pregunta aparentemente sencilla: ¿cuál es el uso más valioso que puede tener este inmueble? La respuesta, sin embargo, exige un análisis técnico profundo. No basta con identificar qué uso produciría mayores ingresos. Ese uso debe cumplir simultáneamente cuatro condiciones fundamentales.

  • Primero, debe ser legalmente permitido, considerando la normativa vigente, los instrumentos de planificación territorial, las restricciones urbanísticas y cualquier otra regulación aplicable.
  • Segundo, debe ser físicamente posible. Las dimensiones del terreno, su topografía, los accesos, la infraestructura disponible y las características constructivas pueden hacer inviable un determinado proyecto, aunque la normativa lo permita.
  • Tercero, debe ser financieramente viable. Una alternativa puede ser técnicamente posible, pero no generar la rentabilidad suficiente para justificar la inversión requerida.
  • Finalmente, debe ser máximamente productiva, es decir, entre todas las opciones posibles y viables, aquella que produzca el mayor valor económico para el activo.

Solo cuando estas cuatro condiciones se cumplen en conjunto puede afirmarse que un inmueble está siendo analizado bajo su mayor y mejor uso.

2.     Más allá del presente

Uno de los errores más frecuentes consiste en valorar una propiedad únicamente por el uso que tiene actualmente.

Un terreno ocupado por una vivienda unifamiliar podría tener un valor muy distinto si el plan regulador permite desarrollar un edificio de departamentos. Del mismo modo, una antigua instalación industrial podría adquirir un nuevo valor si las condiciones del mercado favorecen su reconversión hacia un uso logístico o comercial.

En estos casos, el tasador no está valorando un proyecto hipotético ni realizando una proyección especulativa. Lo que hace es identificar objetivamente cuál es el uso que el mercado reconoce como el más eficiente y económicamente justificable para ese inmueble.

Por esa razón, dos propiedades físicamente similares pueden presentar diferencias significativas en su valor. Lo determinante no siempre es lo que existe sobre el terreno, sino aquello que el inmueble tiene la capacidad real de llegar a ser.

3.     La normativa importa

En muchas oportunidades, el mayor valor de un activo no está en la edificación actual, sino en los potenciales urbanísticos asociados al terreno.

La regulación urbana es uno de los factores que más influencia ejerce sobre el valor de un inmueble.

Por esta razón, una tasación inmobiliaria profesional no puede limitarse a revisar la construcción existente. Debe estudiar detalladamente el marco normativo que afecta al inmueble y comprender cómo ese contexto condiciona las posibilidades reales de desarrollo.

4.     El mercado evoluciona

El mayor y mejor uso tampoco es un concepto estático. Las ciudades cambian constantemente, las necesidades de las empresas y de las personas evolucionan.

Por ello, el análisis debe considerar no solo la situación actual, sino también las tendencias que ya están influyendo en el comportamiento del mercado inmobiliario.

Esto no significa proyectar escenarios inciertos ni anticipar cambios futuros sin respaldo técnico. Significa comprender cómo las condiciones existentes están siendo interpretadas por compradores, inversionistas y desarrolladores al momento de asignar valor a un activo.

5.     Una decisión estratégica

Comprender el principio de mayor y mejor uso resulta fundamental para propietarios, inversionistas, empresas, instituciones financieras y organismos públicos.

Una decisión de compra, una venta, una inversión, una garantía bancaria, una reorganización patrimonial o un proceso judicial pueden verse afectados si el inmueble es analizado únicamente por su uso actual y no por el valor que realmente representa dentro del mercado.

Por esa razón, este principio constituye uno de los fundamentos técnicos más importantes de la valoración inmobiliaria moderna y forma parte de los estándares referencia utilizada por profesionales de todo el mundo para desarrollar informes consistentes y comparables.

En VALUED aplicamos rigurosamente principios como el mayor y mejor uso, establecidos por los Estándares Internacionales de Valoración (IVS). Sabemos que una tasación profesional no consiste únicamente en comparar precios, sino en comprender el verdadero potencial de cada inmueble. Por eso, nuestros clientes obtienen una valoración objetiva, técnicamente respaldada y alineada con el comportamiento real del mercado, entregando la confianza necesaria para tomar decisiones de alto impacto.