Tasaciones: qué son, cómo se realizan y para qué sirven

Las tasaciones son procesos técnicos destinados a determinar el valor de un bien o activo en una fecha determinada y para una finalidad específica. En el caso de una propiedad, una tasación profesional analiza antecedentes como ubicación, superficie, características constructivas, estado de conservación, normativa aplicable y comportamiento del mercado para establecer un valor técnicamente fundamentado..

Aunque solemos asociar la palabra tasación con la compra o venta de una casa o departamento, su campo de aplicación es mucho más amplio. Se tasan terrenos, edificios, oficinas, instalaciones industriales, activos productivos y empresas, entre otros bienes. También cambian las razones para hacerlo: solicitar financiamiento, evaluar una inversión, distribuir una herencia, respaldar información financiera o conocer el valor comercial de un activo.

Por esta razón, antes de preguntarse cuánto vale algo conviene responder otra pregunta: ¿para qué necesitamos conocer su valor? La finalidad determina qué tipo de tasación corresponde, qué antecedentes deben analizarse y cuál es la metodología más apropiada.

Para qué sirven las tasaciones

Una tasación permite contar con una referencia de valor sustentada en antecedentes verificables. Para alguien que quiere vender una propiedad, por ejemplo, ayuda a establecer un valor comercial coherente con sus características y las condiciones del mercado. Para quien evalúa comprarla, entrega información que permite contrastar el precio solicitado con una estimación técnica.

Pero las tasaciones de propiedades también intervienen en decisiones que van bastante más allá de una compraventa.

Una institución financiera puede requerir una tasación para respaldar un crédito hipotecario. Una familia puede necesitarla para distribuir una herencia o dividir bienes. Una empresa puede utilizarla para conocer el valor de sus activos, respaldar información financiera o evaluar una operación de inversión. En determinados procesos judiciales también puede ser necesario establecer técnicamente el valor de un bien.

El mismo activo, por lo tanto, puede requerir aproximaciones distintas dependiendo del propósito de la valoración.

Tipos de tasaciones

Existen diferentes tipos de tasaciones y la clasificación puede variar según el activo evaluado y la finalidad del informe.

La tasación inmobiliaria determina el valor de propiedades como casas, departamentos, terrenos, oficinas, locales comerciales, bodegas, edificios o instalaciones industriales. Para ello considera las características particulares del inmueble y antecedentes del mercado relevantes para su valoración.

Una tasación comercial busca establecer un valor de mercado técnicamente sustentado. Es habitual en operaciones de compra, venta, inversión y gestión patrimonial.

La tasación hipotecaria responde a las necesidades asociadas a una operación de financiamiento y permite evaluar el inmueble que servirá de garantía.

También existen tasaciones de activos y procesos de tasación o valorización de empresas, donde el análisis puede incorporar activos físicos, información financiera, capacidad de generación de flujos, riesgos y otras variables dependiendo del objetivo de la valoración.

A ellas se suman tasaciones requeridas para fines judiciales, tributarios, contables, seguros, herencias, expropiaciones y otras situaciones específicas.

Por eso, hablar simplemente de “una tasación” puede ser insuficiente. Primero hay que identificar el activo y la decisión que ese valor deberá respaldar.

Cómo se hacen las tasaciones 

El proceso comienza con la recopilación de información. En una tasación de propiedades, el tasador necesita conocer antecedentes como ubicación, superficie del terreno, superficie construida, destino del inmueble, características de las construcciones, antigüedad y estado de conservación.

Dependiendo del encargo, también puede ser necesario revisar antecedentes legales y normativos, permisos, regularizaciones, condiciones urbanísticas u otras características que puedan afectar el uso y valor del inmueble.

Luego viene una etapa especialmente importante: entender el mercado en el cual se encuentra ese activo.

Una casa no se valora de manera aislada. Su ubicación, conectividad, características del sector, oferta disponible, demanda y evidencia de propiedades comparables ayudan a construir una referencia de mercado. Lo mismo ocurre con un terreno, una oficina o una propiedad industrial, aunque las variables relevantes y las metodologías pueden cambiar considerablemente entre un activo y otro.

Con esos antecedentes se selecciona el enfoque de valoración adecuado, se realizan los análisis correspondientes y finalmente se elabora el informe de tasación.

Qué evalúa un tasador

Una de las preguntas más frecuentes es qué características hacen que dos propiedades aparentemente similares puedan tener valores diferentes.

Los metros cuadrados son importantes, pero constituyen solo una parte del análisis.

La ubicación puede generar diferencias relevantes incluso entre propiedades relativamente cercanas. La conectividad, accesibilidad, equipamiento del sector y características del entorno pueden modificar su atractivo para compradores, usuarios o inversionistas.

También importan la superficie del terreno y construida, distribución, calidad de las construcciones, antigüedad y estado de conservación. Una propiedad que necesita inversiones significativas para recuperar su estándar competitivo presenta condiciones diferentes a otra recientemente remodelada.

La situación normativa puede ser igualmente determinante. Los usos permitidos y las condiciones de edificación, entre otros factores, pueden afectar las posibilidades actuales y futuras de un inmueble.

Finalmente está el mercado. El tasador de propiedades analiza información que permita entender cómo se está comportando la oferta y la demanda y qué evidencia existe respecto de inmuebles comparables.

La combinación de estos antecedentes permite explicar por qué mirar únicamente el precio por metro cuadrado puede conducir a conclusiones equivocadas.

Cuánto cuestan las tasaciones

No existe un precio único aplicable a todas las tasaciones.

El costo depende del tipo de activo, su tamaño, ubicación, complejidad, finalidad de la tasación, antecedentes que deben revisarse, necesidad de inspección y profundidad del informe solicitado.

Tasar un departamento residencial estándar presenta requerimientos distintos a valorar un terreno con potencial de desarrollo, un edificio de renta o una instalación industrial. Del mismo modo, una estimación orientativa y un informe requerido para respaldar una decisión financiera o judicial tienen alcances diferentes.

Por eso, al comparar cotizaciones conviene revisar qué incluye el servicio además del precio: metodología, inspección cuando corresponda, antecedentes analizados, experiencia del tasador y características del informe que se entregará.

Tasación online

Las herramientas de tasación online han facilitado considerablemente el acceso a estimaciones de valor de propiedades.

A partir de información disponible y modelos automatizados, estas plataformas pueden procesar grandes cantidades de datos y entregar rápidamente una aproximación. Para una persona que quiere obtener una primera referencia sobre cuánto podría valer su casa o departamento, pueden ser una herramienta útil.

Su alcance, sin embargo, debe entenderse correctamente.

Un algoritmo trabaja principalmente con los datos a los que puede acceder. Hay características particulares de una propiedad que pueden requerir una revisión más profunda: estado real de conservación, calidad de determinadas remodelaciones, condiciones normativas específicas, atributos difíciles de estandarizar o particularidades que hacen que un inmueble tenga pocos comparables adecuados.

Por eso, la elección entre una tasación online y una tasación profesional depende especialmente del uso que se dará al resultado.

Una estimación preliminar puede ser suficiente para una primera aproximación. Cuando el valor servirá para respaldar una operación financiera, patrimonial, legal o una inversión relevante, la profundidad del análisis adquiere otra importancia.

Tasación y avalúo fiscal

Otro concepto que suele generar confusión es el avalúo fiscal.

El avalúo fiscal corresponde al valor determinado para efectos tributarios de acuerdo con las normas aplicables. Una tasación orientada a establecer el valor comercial de una propiedad, en cambio, busca determinar su valor considerando las condiciones correspondientes del mercado y las características del activo.

Por eso, el avalúo fiscal de una propiedad y su valor comercial pueden ser diferentes.

Si una persona quiere conocer cuánto podría valer su propiedad en el mercado, utilizar exclusivamente el avalúo fiscal puede entregar una referencia que no responde a esa pregunta.

Quién puede tasar

La respuesta depende nuevamente del activo y de la finalidad del informe.

Una tasación profesional requiere conocimientos técnicos para recopilar y analizar información, seleccionar una metodología adecuada, interpretar el mercado y fundamentar el valor obtenido.

Además de la formación y experiencia del profesional, es importante considerar si conoce el tipo de activo que debe evaluar. Una propiedad residencial, un terreno para desarrollo, un centro logístico y una instalación industrial presentan desafíos de valoración diferentes.

También conviene revisar qué requisitos exige la institución o proceso para el cual se solicita el informe. Un banco, tribunal, auditor, compañía de seguros u otra entidad puede establecer condiciones específicas respecto de la tasación que acepta.

Una decisión respaldada

Una tasación adquiere verdadero valor cuando permite tomar una decisión con mejores antecedentes.

Puede ayudar a establecer un precio de venta, evaluar una compra, solicitar financiamiento, distribuir un patrimonio o determinar el valor de activos empresariales. En todos esos escenarios existe una pregunta económica que necesita una respuesta técnicamente sustentada.

En Valued realizamos tasaciones y valorizaciones para distintos tipos de activos y finalidades, combinando análisis técnico, conocimiento del mercado y metodologías de valoración acordes con cada encargo. El objetivo es entregar información que permita comprender el valor del activo y utilizarla adecuadamente en la decisión que debe tomarse.