Una tasación inmobiliaria permite determinar técnicamente el valor de un inmueble considerando sus características particulares y las condiciones del mercado. Ubicación, superficie, estado de conservación, normativa y propiedades comparables son algunos de los factores que pueden modificar el resultado y explicar por qué dos propiedades aparentemente similares presentan valores diferentes.
Entender estas variables es especialmente importante cuando la tasación respalda una compra, venta, inversión, financiamiento o decisión patrimonial.
Tasación inmobiliaria: ubicación y entorno
La ubicación es uno de los factores que más influyen en el valor de una propiedad, pero dos inmuebles dentro de una misma comuna pueden encontrarse en situaciones muy diferentes.
La conectividad, acceso al transporte público, comercio, colegios, áreas verdes y servicios inciden en el atractivo de un sector. También pueden hacerlo factores como ruido, congestión, seguridad, vistas o características específicas de una determinada calle.
Además, las ciudades evolucionan. Una nueva estación de Metro, mejoras de infraestructura o la consolidación de un polo comercial pueden cambiar la demanda y las expectativas sobre determinadas zonas.
Superficie y distribución
El precio por metro cuadrado es una referencia habitual en el mercado inmobiliario, pero utilizarlo de manera aislada puede conducir a conclusiones equivocadas.
Dos departamentos de 100 m² pueden tener distinto valor debido a su distribución, orientación, piso, terrazas, estacionamientos o calidad de sus espacios. En una casa también deben analizarse la superficie del terreno, las construcciones y sus características.
En terrenos, oficinas, locales comerciales o propiedades industriales aparecen otras variables que requieren un análisis específico.
Por eso, los metros cuadrados aportan información, pero necesitan ser interpretados dentro de las características particulares de cada activo.
Estado de conservación
La antigüedad de una propiedad tampoco determina por sí misma cuánto vale.
Un inmueble antiguo correctamente mantenido puede encontrarse en mejores condiciones que otro más reciente que necesita reparaciones importantes. El tasador de propiedades considera el estado de conservación, calidad constructiva, terminaciones y mejoras realizadas, entre otros antecedentes.
Las remodelaciones también pueden influir en el valor, aunque el mercado no necesariamente reconoce una mejora por el mismo monto que costó realizarla. Su impacto dependerá del tipo de intervención, su calidad y de cuánto la valoren potenciales compradores o usuarios.
Normativa y potencial
La normativa puede tener una incidencia considerable, especialmente en terrenos y propiedades con posibilidades de desarrollo.
Los usos permitidos y las condiciones de edificación pueden modificar las alternativas disponibles para un inmueble y, en consecuencia, su valor comercial.
Una casa, por ejemplo, puede estar construida sobre un terreno cuyo potencial permita un proyecto diferente al uso actual. En este tipo de situaciones, una tasación profesional debe considerar los antecedentes que permitan evaluar adecuadamente ese potencial.
Aquí adquiere importancia el principio de mayor y mejor uso, que busca identificar el uso que puede generar el mayor valor cuando resulta legalmente permitido, físicamente posible y financieramente viable.
El mercado y los comparables
Una tasación de propiedades también necesita observar qué ocurre alrededor del activo.
Las propiedades comparables aportan referencias relevantes, siempre que realmente compartan características que permitan establecer una comparación razonable. Ubicación, superficie, tipología, antigüedad y estado pueden hacer que una propiedad aparentemente similar deje de ser un buen comparable.
También conviene distinguir entre precios publicados y operaciones efectivamente realizadas. El precio de un aviso refleja una expectativa de venta y puede diferir del monto que finalmente reconoce el mercado.
Oferta, demanda, tasas de interés y condiciones económicas también cambian. Por eso, una tasación inmobiliaria corresponde siempre a un momento determinado.
Entender qué explica el valor de una tasación inmobiliaria
Cuando alguien busca cómo saber cuánto vale una propiedad, puede encontrar promedios por metro cuadrado, precios publicados y herramientas de tasación online que entregan una primera referencia.
Una valoración profesional permite profundizar ese análisis e interpretar conjuntamente las variables que caracterizan al inmueble y su mercado.
En Valued realizamos tasaciones inmobiliarias de propiedades residenciales, comerciales, industriales y terrenos, aplicando metodologías acordes con las características del activo y la finalidad de cada valoración.
Este artículo forma parte de nuestra guía sobre tasaciones. También puedes revisar “Tasaciones: qué son, cómo se realizan y para qué sirven” y “¿Qué es una tasación de propiedades y para qué sirve?” para conocer las bases del proceso de valoración.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones
+ ¿Qué factores influyen en una tasación inmobiliaria?
Una tasación inmobiliaria puede considerar ubicación, superficie, distribución, estado de conservación, calidad constructiva, normativa, entorno, conectividad, propiedades comparables y condiciones del mercado.
+ ¿Cómo saber el valor de un inmueble?
Para determinar el valor de un inmueble deben analizarse sus características particulares y contrastarlas con información relevante del mercado. Una tasación profesional integra estos antecedentes mediante una metodología de valoración.
+ ¿El precio por metro cuadrado determina el valor?
No por sí solo. Es una referencia útil, pero propiedades con la misma superficie pueden presentar valores diferentes por ubicación, estado, distribución, calidad constructiva, normativa u otras características.
+ ¿Una remodelación aumenta el valor de una propiedad?
Puede aumentarlo, aunque el incremento no necesariamente equivale al costo de la remodelación. Dependerá de la calidad de la intervención, del inmueble y de cuánto valore el mercado esas mejoras.
+ ¿Por qué dos propiedades similares pueden tener distinto valor?
Porque pueden existir diferencias de orientación, piso, vistas, distribución, estacionamientos, estado de conservación, ubicación específica, normativa o calidad constructiva que influyen en su valor comercial.
Stay connected