Los terrenos son la base de gran parte de las inversiones inmobiliarias. La tasación de terrenos y su valor está estrechamente ligado a la capacidad de transformarse en proyectos rentables.

Por eso, una tasación de terrenos implica evaluar la normativa a aplicar en cada caso según el plan regulador local vigente.

Las actuales propuestas de modificación a la OGUC son un claro ejemplo de cómo variables urbanísticas como la densidad, la constructibilidad y los beneficios normativos pueden transformar el valor de un terreno.

Comprender estos factores resulta fundamental para identificar oportunidades de inversión y estimar correctamente el valor del suelo.

Densidad, la principal de las condiciones de edificabilidad

La densidad es la norma de edificabilidad que marca el tope de desarrollo en un terreno, no sirve de nada una gran altura permitida o alta constructibilidad si la densidad limita las unidades o departamentos a desarrollar y que en definitiva se traduce directamente en la rentabilidad del proyecto.

Según las propuestas que se han discutido durante 2026, el cambio más relevante en materia de densidad no consiste en aumentar directamente la densidad máxima permitida por los planes reguladores, sino en modificar la forma en que se calcula la densidad habitacional.

Hasta hoy los instrumentos de planificación asumen que cada vivienda alberga aproximadamente 4 personas. La propuesta del MINVU busca reducir ese factor a 2 personas por vivienda (e incluso 1 persona en ciertos proyectos de vivienda económica), argumentando que el tamaño promedio de los hogares ha disminuido significativamente.

¿Y qué significa esto en la práctica?

Supongamos que un plan regulador permite una densidad de 400 habitantes por hectárea:

  • Con el criterio actual (4 personas por vivienda), podrían desarrollarse aproximadamente 100 viviendas por hectárea.
  • Con el nuevo criterio (2 personas por vivienda), podrían desarrollarse aproximadamente 200 viviendas por hectárea.

La densidad normativa expresada en habitantes por hectárea no cambia, pero sí aumenta la cantidad de unidades habitacionales que pueden construirse en un mismo terreno.

Desde la perspectiva de tasación de terrenos, esto es tremendamente relevante porque:

  • Aumenta el número potencial de unidades vendibles.
  • Mejora el ingreso esperado del proyecto.
  • Incrementa el valor residual del terreno.
  • Hace viables terrenos que hoy presentan rentabilidades marginales.

Cabida, permite entender el potencial real

Una vez revisada la densidad permitida llevada a unidades vendibles, el siguiente paso consiste en analizar la cabida total del terreno. Esta corresponde al estudio que determina cuanta superficie se puede desarrollar en un predio considerando la altura máxima permitida, los coeficientes de constructibilidad, la ocupación de suelo, los distanciamientos, las exigencias de estacionamientos y los usos autorizados determinan cuánto desarrollo puede albergar un terreno.

Este ejercicio permite estimar superficies vendibles, áreas comunes, estacionamientos y otros elementos fundamentales para evaluar la factibilidad de una inversión.

La forma del terreno

Desde la perspectiva de un inversionista o desarrollador, la normativa define el marco dentro del cual será posible generar rentabilidad. Por eso, la tasación inmobiliaria comienza con un análisis detallado de la regulación aplicable.

La superficie de un terreno no siempre refleja su verdadero potencial de desarrollo. Dos predios con igual tamaño pueden presentar capacidades edificatorias muy distintas dependiendo de su forma, proporciones y configuración.

Terrenos excesivamente angostos, irregulares o con frentes reducidos pueden dificultar el diseño eficiente de un proyecto, limitar la disposición de circulaciones, estacionamientos o áreas comunes, e incluso impedir el aprovechamiento máximo de los índices urbanísticos permitidos por la normativa.

Por el contrario, terrenos con formas regulares y proporciones adecuadas suelen facilitar el desarrollo de proyectos más eficientes, permitiendo materializar una mayor superficie útil dentro de los límites establecidos por la regulación.

Por esta razón, el estudio de cabida no solo analiza cuánto se puede construir desde el punto de vista normativo, sino también cuánto de ese potencial es efectivamente aprovechable considerando las características físicas del terreno. En muchos casos, un predio de menor superficie pero con una geometría adecuada puede generar un proyecto más eficiente y rentable que otro de mayor tamaño pero con restricciones derivadas de su forma.

La plusvalía se construye en el tiempo

El valor de un terreno para desarrollo inmobiliario está estrechamente relacionado con la capacidad de generar plusvalías futuras. Estas plusvalías se producen cuando aumenta el valor de los productos inmobiliarios que pueden desarrollarse sobre el suelo, ya sea por mejoras en la ubicación, mayor demanda, nuevas infraestructuras, cambios normativos o procesos de consolidación urbana.

A diferencia de otros activos, el valor resultante de una tasación de terrenos no depende únicamente de sus características físicas, sino también de las expectativas de rentabilidad que ofrece al desarrollador. Cuando el valor de venta de las viviendas, oficinas o locales comerciales aumenta, también lo hace la capacidad del terreno para generar ingresos, incrementando su valor de mercado.

A este fenómeno se suma un factor fundamental: la escasez de suelo. En las ciudades consolidadas, la disponibilidad de terrenos aptos para nuevos desarrollos es cada vez más limitada, mientras que la demanda por ubicaciones bien conectadas y con acceso a servicios continúa creciendo. Esta combinación de oferta restringida y demanda sostenida genera presiones al alza sobre el valor del suelo, especialmente en sectores con buenas perspectivas de desarrollo.

Desarrollo, riesgo y rentabilidad en la tasación de terrenos

El desarrollo inmobiliario suele considerarse uno de los mejores termómetros de la economía, ya que refleja de manera anticipada las expectativas de crecimiento, inversión y confianza de los distintos actores del mercado.

A diferencia de otros negocios, los proyectos inmobiliarios requieren inversiones de gran magnitud, largos períodos de desarrollo y horizontes de recuperación que pueden extenderse por varios años. Desde la compra del terreno hasta la comercialización final de un proyecto pueden transcurrir entre tres y cinco años, o incluso más en desarrollos de gran escala.

Precisamente por tratarse de inversiones de largo plazo y alto compromiso de capital, el desarrollo inmobiliario es uno de los primeros sectores en reaccionar frente a escenarios de incertidumbre. Cambios en las tasas de interés, dificultades de financiamiento, incertidumbre regulatoria, desaceleración económica o expectativas de menor demanda suelen traducirse rápidamente en la postergación o cancelación de proyectos.

Por esta razón, el desarrollo inmobiliario es una actividad de alto riesgo, donde el éxito depende de la capacidad de anticipar correctamente las condiciones futuras del mercado, gestionar adecuadamente los riesgos y comprender las variables económicas, urbanísticas y financieras que influirán en la rentabilidad de la inversión.