¿Qué es una tasación de propiedades y para qué sirve?

Una tasación de propiedades es un proceso técnico que permite determinar el valor de un inmueble en una fecha determinada y para una finalidad específica. Para hacerlo, un tasador analiza las características particulares de la propiedad, su ubicación, superficie, estado de conservación, normativa aplicable y antecedentes del mercado, entre otros factores que pueden influir en su valor.

Saber cuánto vale una propiedad puede parecer una pregunta sencilla. Hoy existen portales inmobiliarios, precios publicados, referencias de vecinos e incluso herramientas de tasación online capaces de entregar una estimación en pocos minutos. El problema aparece cuando ese valor debe utilizarse para tomar una decisión concreta.

¿Es razonable el precio al que estoy comprando? ¿En cuánto debería vender? ¿Qué valor tiene un inmueble que forma parte de una herencia? ¿Cuánto representa una propiedad dentro del patrimonio de una empresa?

En esos casos, conocer el valor requiere entender qué se está evaluando y con qué propósito. Esa es precisamente la función de una tasación profesional.

Cómo se determina una tasación de propiedades

Dos departamentos pueden tener la misma superficie y estar ubicados en el mismo barrio, pero eso no significa necesariamente que tengan el mismo valor comercial.

La orientación, el piso, la distribución de los espacios, la calidad de las terminaciones, el estado de conservación, los estacionamientos, la antigüedad o una remodelación pueden generar diferencias. A ello se suman variables externas como conectividad, equipamiento, características del sector y comportamiento del mercado.

En una casa entran en juego además la superficie del terreno y de las construcciones, sus características y situación normativa. En un terreno, por otra parte, las posibilidades de uso y desarrollo pueden adquirir una importancia considerable.

Por eso, una tasación inmobiliaria comienza reuniendo información sobre la propiedad. Dependiendo del tipo de inmueble y del objetivo del encargo, el tasador de propiedades puede revisar antecedentes físicos, legales, normativos y de mercado, además de realizar una inspección cuando corresponda.

El análisis posterior busca transformar esa información en una estimación técnicamente fundamentada del valor.

El mercado importa

Una propiedad tiene características propias, pero forma parte de un mercado.

Por eso, uno de los antecedentes relevantes para una tasación de propiedades es la información disponible sobre inmuebles comparables. Se buscan propiedades que permitan construir referencias considerando variables como ubicación, superficie, tipología y otras características relevantes.

Aquí aparece una diferencia importante entre mirar avisos inmobiliarios y realizar una tasación.

El precio publicado corresponde a la expectativa de quien ofrece una propiedad. El valor de una propiedad requiere analizar información y determinar qué tan representativas son las referencias utilizadas. Un departamento publicado a determinado precio puede servir como antecedente, pero no necesariamente demuestra que ese sea el valor al cual se realizan operaciones comparables.

La cantidad y calidad de la información disponible también cambia según el activo. Un departamento relativamente estándar en una zona con numerosas operaciones puede tener muchos comparables. Una propiedad industrial, un terreno con características particulares o un inmueble de alto valor puede requerir un análisis bastante más específico.

Para qué sirve una tasación de propiedades

La compraventa es probablemente la situación más conocida. Una persona que quiere vender necesita una referencia para establecer sus expectativas de precio, mientras quien compra puede utilizar una tasación para evaluar si el monto solicitado tiene sustento respecto del activo y del mercado.

Pero existen muchas otras razones para tasar una propiedad.

En un crédito hipotecario, el inmueble constituye una garantía y su valor resulta relevante para la institución financiera. En una herencia o división de bienes, conocer técnicamente el valor de las propiedades permite contar con una base común para distribuir el patrimonio.

También puede requerirse una tasación en procesos judiciales, seguros, expropiaciones, reorganizaciones patrimoniales, decisiones de inversión o para conocer el valor de activos inmobiliarios pertenecientes a una empresa.

La finalidad importa porque puede cambiar el alcance del trabajo. Una primera estimación para tener una referencia de mercado y una valoración destinada a respaldar una decisión patrimonial de alto impacto responden a necesidades diferentes.

Qué entrega una tasación

El resultado de una tasación profesional se presenta normalmente mediante un informe de tasación que identifica el inmueble, los antecedentes considerados, el análisis realizado y la conclusión de valor.

La profundidad del documento dependerá del encargo y de la finalidad para la cual fue solicitado.

Este punto es relevante porque el número final suele llevarse toda la atención. Sin embargo, un buen informe permite entender también por qué la propiedad tiene ese valor.

Si existen características que generan una diferencia respecto de otros inmuebles, deberían quedar reflejadas en el análisis. Lo mismo ocurre cuando determinadas condiciones del mercado, de la propiedad o de su situación normativa tienen incidencia en la valoración.

Esa trazabilidad permite que la cifra pueda ser comprendida y utilizada posteriormente por quien debe tomar la decisión.

Valor comercial y avalúo

Otro error frecuente es asumir que todos los valores asociados a una propiedad representan lo mismo.

El avalúo fiscal tiene una finalidad tributaria y es determinado conforme a las disposiciones aplicables para esos efectos. El valor comercial de una propiedad, en cambio, busca reflejar su valor considerando las condiciones de mercado y las características particulares del inmueble.

Por eso, una propiedad puede presentar diferencias entre ambos valores.

También hay que distinguir el valor de tasación del precio finalmente acordado en una compraventa. En una negociación pueden intervenir urgencia por vender, condiciones de financiamiento, expectativas de las partes y otros elementos que terminan influyendo en el precio.

Una tasación entrega una referencia técnica. El precio final es el resultado de una transacción concreta.

¿Y la tasación online?

Las herramientas de tasación online de propiedades han abierto una alternativa interesante para quienes quieren responder rápidamente una primera pregunta: ¿cuánto vale mi propiedad?

Su principal ventaja está en la capacidad de procesar información disponible y entregar una estimación de manera rápida. Cuando existe una cantidad importante de datos sobre inmuebles relativamente homogéneos, pueden proporcionar una referencia útil para comenzar.

El alcance de esa estimación depende, sin embargo, de los antecedentes disponibles y de las particularidades del inmueble.

Una plataforma puede trabajar con ubicación, superficie y datos de mercado, pero algunas características son más difíciles de identificar automáticamente. El estado real de conservación, determinadas remodelaciones, atributos particulares o situaciones normativas pueden requerir un análisis adicional.

Por eso, antes de elegir entre una tasación online y una tasación profesional, conviene volver a la pregunta inicial: ¿para qué necesito conocer el valor?

Elegir un tasador

El conocimiento del tipo de propiedad es especialmente importante al momento de elegir un tasador de propiedades.

Tasar un departamento residencial presenta condiciones diferentes a evaluar un terreno para desarrollo, un edificio de oficinas, una bodega o una instalación industrial. A medida que aumenta la complejidad del activo, también aumenta la relevancia de la experiencia y especialización de quien realiza el análisis.

La finalidad vuelve a ser determinante. Si el informe será utilizado por un banco, tribunal, auditor, inversionista u otra institución, conviene verificar previamente los requisitos que deberá cumplir.

También resulta útil conocer qué incluye el servicio: inspección, revisión documental, metodología utilizada, análisis de mercado y características del informe final.

Conocer el valor para decidir

Preguntarse cuánto vale una propiedad puede ser el comienzo de decisiones muy diferentes.

Para una familia puede significar definir el precio de venta de su casa. Para un inversionista, evaluar una oportunidad. Para una empresa, conocer el peso de determinados activos dentro de su patrimonio. Para una institución financiera, establecer el valor de una garantía.

La propiedad puede ser la misma; la decisión que necesita respaldarse cambia.

Una tasación de propiedades permite ordenar los antecedentes relevantes, analizar el inmueble dentro de su mercado y establecer una referencia de valor técnicamente sustentada. Cuanto mayor sea la importancia económica de la decisión, mayor será también la necesidad de comprender qué factores explican ese valor.

En Valued realizamos tasaciones de propiedades residenciales, comerciales, industriales y otros activos inmobiliarios para diferentes finalidades, utilizando metodologías acordes con las características del inmueble y el objetivo de cada valoración.

Este artículo forma parte de nuestra guía sobre tasaciones, donde explicamos los principales tipos de valoración, cómo se realizan y qué información considerar antes de solicitar una.